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원룸건물 공모리츠 상장 가능한가?

아직 한국에서는 소형임대주택을 리츠로 상장시킨 사례는 없습니다.

일본의 경우 소형임대주택 상장 시장이 형성되어 있는 것으로 알고 있습니다.​

일본과 미국의 경우 자산시장의 많은 부분이 리츠로 운영되고 있는데, 

아직 우리나라는 그 수량이 미미하여 정부에서는 리츠를 활성화 하려고 하고 있습니다. 

 

그래서 임대주택을 리츠도 활성화 시키려는 방향성은 가지고 있는 것 같고, 

조건만 맞으면, 가능하리라 봅니다.

 

현재는 덩치가 크고, 규모가있는 부동산임대사업들 위주로 상장이 되어 있는데,

소형임대주택도 곧 가능하리라 봅니다.

 

우선 기존 임대사업들도 공통적으로

이미 존재하는 임대부동산을 상장하는 방식은 많이들하고 있고,

신규로 건물을 지어서 하는 개발리츠는 그 수가 많지 않은 것으로 알고 있습니다.

 

그래서 처음부터 신축 개발리츠로 가기는 어렵고

이미 임대사업을 하고 있는 건물(사전심사면제)을 대상으로 시작하는 것이 좋을 것 같습니다.

 

리츠에 참여하려면 우선 재무제표를 중심으로 사업 타당성 분석을 진행하는데,

안타깝게도, 기존 임대주택 건물들은 공신력있는 재무제표를 작성하고 있지 않습니다.

 

그래서 리츠를 진행하기에 앞서 가자 먼저 해야 할 일은

임대사업 재무제표를 갖추는 것입니다.

 

임대사업도 엄연한 사업이고, 그리고 공모시장에 상장을 하려면, 사업성에 대한 검증이 필요한데,

그때 가장 필요한 것이 공신력있는 재무제표를 기반으로 사업성 여부를 판단하는 것입니다.

 

예전에  사용하던 한장짜리 수익률표로는 구렁이 담 넘듯이 공모시장의 벽을 넘을 수는 없습니다.

공신력있는 재무제표가 없다면, 공모리츠 상장은 불가능하겠죠!

 

기존 과금 방식의 문제점

기존에 원룸 보증금 300에 월세 40만원 관리비 5만원 이런 방식으로는 재무제표 구성이 불가능합니다.

관리비를 아파트나 오피스텔 처럼 계정과목을 나누어서

일반관리비, 청소비, 전기, 수도, 안전관리, 등으로 나누어서 철저하게 구분하고 사용량에 따라 청구하고 

지출을 증비과 함께 누락없이 관리되고 있어야 이를 기반으로 사업성 시뮬레이션이 가능해

심사에 참여할 수 있습니다.

 

그동안 임대사업은 수익을 감춰야하는 사업이다보니, 일부러라도 장부를 만들지 말아야했지만,

이젠 시대가 바뀌어 거의 모든 내역을 신고하기 때문에 철저하게 수익지출을 관리하는 편이 더욱 좋습니다.

 

예전에는 건물 매매하면, 개인이나, LH임대주택에 조건 맞추어서 팔았다면,

이제는 리츠도 고려해볼 수 있는 시기가 곧 찾아올 것입니다.

그때서야 뒤늦게 재무제표 만들려고 하지 마시고, 지금부터라도 재무제표 만들어서 잘 챙겨 놓으면

수익률이 좋다면, 공모리츠로 매도도 생각 할수 있습니다.

 

부동산 금융은 다양한 방식으로 진화하고 있습니다.

그에 발 맞추어 준비만 잘 한다면, 적당한시기에 원하는 가격에 매도하는 것이 가능해질 것입니다.

 

 

 

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