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인구구조 변화와 부동산

거시적으로 보자

과거 중국이 문호개방을 이야기하는 영화로 첨밈밀을 보면서 거기서 흘러나오는 노래를 들으며, 중국이 개방을 멀치감치 느끼고 있었을때

우리집에서는 아버가 철구조물 창고 건축사업에 손을 대기 시작했다. 그런데 바로 결론을 말하자면,

홀딱  망했다.

 

중국이 문호개방을하고 개발에 박차를 가하면서, 동아시아지역의 철이 중국으로 집중되는 현상이 벌어지면서

철값이 하루가 모르게 오르고 있을 때에 철구조물 장사를 한것이 화근이었다. 

 

나중에 대학원에서 국제정치와 경제를 배우면서 동아시아 지역 철이 중국으로 쏠리면서 

철 관련 산업들이 자제 값의 변동으로 모두 문을 닫게 되었다는 것을 뒤늦게 망하고 나서야 알 수 있었다.

당시에 자동차 폐차장을 할 까도 고민했었는데, 고물상이나 폐차장을 했으면 돈을 벌었을 것이다. 

경제에 문외안이었던 나로서는 왜 하면 안되는지 알지도 못하고 그냥 안되나 보다 했었는데,

너무나도 자명한 이치를 단지 거시경제를 모른다는 이유로 막지도 못하고 그 많은 돈을 다 날리게 된다. 

 

그래서 공부하면서 많은 반성을 하게 되었고, 거시경제에 대한 안목을 항상 주시하는 습관이 생겼다.

 

이제는 주변에서 이런 소리를 듣는다.

너무 거시만 말하다보면 현재가 괴롭다. 

뜬구름 없는 소리하네..

 

아무튼

최근의 현상을 보면 몇가지로 정리가 된다.

1. 인구의 채질 변화 시점

  기존 은퇴자금 축적 경제에서 은퇴후 생활비 경제로 변화이다.

 은퇴를 축으로 삼는것도 새삼스러운 일이다. 

  자가 보유나 자산 축적에서, 노후 생활비 조달 경제로 바뀌었다고 보면 된다

 58년 베이비붐 세대가 2019년 부터 본격적으로 은퇴를 시작한다.

  이미 은퇴한 세대도 꾀 되기 대문에 시중 유동자금 3천조원을 이야기한다.

 그런데, 2019년 부터 매년 약 100만명 꼴로 은퇴를 해서 약 20년 동안 이러한 추세가 지속된다.

 그야말로 앞으로 20년 동안은 은퇴자금 유동성 과잉 시대가 도래하는 것이다.

 

짐로저스와 같은 외국의 투자 재벌이나 유명한 투자자들이 한국 한국 하는 이유가 여기에 있다. 

한국을 잘 빨아주면 돈이 마구 나오는 유동성 폭발의 시대를 맞이하고 있기 때문이다.

 

외국에서 한국을 알아주고 국뽕이 늘어나는 이유는 바로 은퇴자들의 자산을 유출해가려는 전략이 깔려있다.

한국 한데 잘 보이면, 한국 은퇴자들이 투자를 할 것으로 보고 있는 듯하다.

 

국위선양하고 분위기 좋아서 나의 나라 대한민국이 자랑스러워 지기도 하지만,

뭔가 함정이 있는 듯한 느낌은 지우기 힘들다, 이세상에 공짜는 없는 법이니까.

 

기억해두자 인구구조의 변화 특성상, 은퇴자 시장이 열린다.

그런데, 은퇴자들은 어떤 소비성향을 갖고 있을까?

은퇴자들은 남은 여생을 위해 어떠한 투자 상품을 원할까?

 공격적 투자 보이는 성향 도 존재한다.

 은퇴자금이 모자른 경우 투기시장이 활성화 될 수 있다. 

 3억 대의 자금을 보유한 경우 무리한 투자에 물리는 경우가 많이 볼 수 있다. 상가나, 지방 임대주택

아파트도 간혹 이런 분들이 투자를 진행한다. 모자른 투자금을 조금이라도 불리려는 계산에서 그런것 같은데,

많은 투자자들이 원금 손실을 경험하게 된다. 안타가운 현실이다.

그리고 

 일정규모 4역 이상의 은퇴자금을 보유한 경우에는

 안정적인 자산 유지와 생활비 충당을 주안점으로 시장이 형성된다.

보수적인 투자로 보이는 성향

 - 자산의 보호

  자산보호의 경향은 명품시장 중고 가치 하락이 적은 상품 시장의 성장을 불러와 명품 시장이 성장을 견인하고 있다.

 - 생활비 충당

 아직 그 대안 처를 찾지 못해서 자금이 묶여서 움직이지 못하고 있다.

 

자산의 보호는 수명연장 리스크 때문에 더욱 부각된다. 실수로 몇십년 더 살면, 큰일나기 때문이다.

자산의 보호는 향후 생애주기상 인플란트를 하면서 목돈이 들고, 거동이 불편해지면서 장애를 고려한 인테리어 공사 등의 목돈이 드는 주기를 고려해서 기존 원금이 회손되지 않는 안정적인 상품을 선호하게 된다.

그리고 상속도 고려의 대상이다. - 조상땅 팔아서 잘된 사람 없습니다. 

 

부동산은 매매에 따른 시세 차익 보다는 임대로 전환된다.

2017년 부터 지금까지 기득권이 합심해서 만들어온, 부동산 가격 올리기는 슬슬 그 목표지점을 지나고 있는 듯하다.

이 고공 행진위 목표는 앞으로 약 20년 동안은 낮은 연착륙 부동산 가격 하락시장 형성이다.

많이 올려 놔야 오랜 기간 동안 천천히 내릴 수 있기 때문에 합심하여 높게 높게 올려 놓은 것이다.

 

그리고 개인 및 소형 법인에게 가해지는 각종 세금 및 금융 규제를 보면,

슬슬 종합부동산회사나, 기업형임대관리에게 몰아주기 분위기를 만들어 갔다는 것 쯤은 

이젠 알아야 한다. 

 

개인은 대출 막히고, 종부세 나올까 걱정되어서 손도 못대는데,

기업형임대관리나, 리츠를 끼고 임대사업을 하면 무소불위 탄탄대로행을 경험할 수 있다.

 

딱보면 모르나!

몰아주기 해준것을!

 

아파트 잡겠다는 명분은 민주당이 만들고, 도랑치고 가제 잡는데 우렁까지 몽땅 잡힌 것이다.

자한당은 가격 높이고, 민주당이 집권하면서 언론을 안잡은 이유도 아마 여기에 있을 것 같다.

 

한참 부동산대책 나올때

법인 또는 신탁 끼고 보유하면 된다고 물고를 트는 듯했다.

그런데 이내 법인과 신탁 잡는다고 한다.

일각에서는 열심히 일한다로 보이고 일각에서는 다죽이네 하겠지만,

종합부동산이나, 기업형임대관리하고 리츠는 뻥뻥 뚫어 준 것이다. 

 

그리고 조국은 사모펀드 이야기 나오더니, 민주당은 

전국민이 사모펀드 공부시키고 있고,

사모펀드 열심히 강의한 유투버들은 증권방송하고, 리츠 광고하고 있다.

 

장사는 이렇게 하는거야라는 모범적인 예를 보고 있는 것 같다.

 

저 놈들이 TV나 언론에서는 서로 싸우는것 같아도 

같이 술마시고, 보좌관이나, 비서들은 서로 번갈아가면서 쓰는거 보면, 한통속인데,

그게 본질인데, 저 둘이 몰아가고 있는 방향은 어디일까 생각해보는 것도 그다지 

어려운 일은 아니다.

예나 지금이나 민주당은 선이 아니라 차악이다. 

차악이 무슨뜻인지 아직도 모르면, 안타까운 것이다.

 

두서없이 써내려 갔는데 요약하자면 이렇다.

1. 임대시장 활성화 된다.

2. 개인 임대시장은 죽는다.

3. 기업형 임대시장이 발현한다.

4. 개인 임대주택이 곧 헐 값에 나오기 시작한다.

5. 기업형 임대주택 업체가 개인 임대주택 헐 값이 주서 담는다.

6. 주서 담는 돈은 주식시장에서 조달된다. 이게 리츠다.

8. 조건을 생각해보자

   가. 부동산의 지속적인 하락 - 시세차익은 없고 임대수익만 본다.

   나. 공법 강화(생활 수준 및 안전 관련 법률) : 건축비 향상 - 개인은 불가능 기업은 효율성으로 극복

   다. 대출조건강화 바젤3 인가, 노인은 남은 여생이 짧아 상환 가능성 상대적으로 낮아 대출 어려움

        - 기업은 기업 신용으로 대출 리츠하면 70%로 대출

   라. 보유세 개인은 점점 강화, 건설사나 리츠는 종부세 분리과세

   마. 리츠는 취득세 주택의 경우 감면, 양도소득세 이연, 정부 정책자금, 용적률 혜택  등등 

9. 위 조건들은 개인은 임대사업 하지마, 그리고 기업형임대나 리츠로 임대사업해라고 말하고 있다.

10. 정권바껴도 이대로 쭈~욱 간다. 거의 모든 종합부동산이나 기업형임대주택 법안은 자한당발 법안이다.

    재발 좌우로 보지 말고 위아래로 보자, 기득권은 이미 선택했다. 

 

유명한 부동산 에널리스트들이 리츠로 갈아타고 있다. 

좀 거시적인 흐름에 관심 좀 갖자!

 

 

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