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관리업체가 중개업체보다 임대를 더 잘하는 구조

관리업체가 중개업체보다 임대를 더 잘하는 구조 

 

일반적으로 임대하면 중개업소를 떠올립니다.

그러나 경험이 있는 임대인 또는 건축업체는 임대를 위해 중개업소 보다는 관리업체를 이용합니다.

 

 

중개업소에서 방을 빼기 위해서 많은 노력을 합니다.

 

그러나 

관리업체에서는 중개업소 여러곳에 두루 매물을 공유하면서

방을 뺄수 있게 공실장과 같은 온라인 매물장을 운영합니다.

공실장 같이 잘 정리된 홈페이지도 있고, 네이버카페나 밴드와 같은 쉽게 만들 수 있는 게시판 서비스를 이용해서

공유합니다.

평택에 관리를 하고 있는 관리업체에서 운영하는 회원수를 보면

평균적으로 약 500명정도를 유지하고 있습니다. 

이는 수백개의 중개업소와 매물을 공유하고 있다는 의미 입니다.

 

 

전문적인 마케팅방법론의 이론을 빌려오면

물건을 판매할때 개인을 맨투맨으로 1:1로 대응할 것인가 아니면

여러명에 접근할 수 있는 키멘을 상대할 것인가 를 놓고

전문용어로  포지션이 다르다고 해서 '포지션전략' 이라고 합니다. 

 

관리업체는 매물장을 통해 수백개의 중개업소를 대응하는 포지션전략을 구사하고 있는 것입니다.

그래서 하나의 중개업소를 이용하는 것 보다 몇배나 빨리 공실을 소진 시킬 수 있는 것입니다.

 

관리업체에서는 중개업소와 매물을 공유하면서 중개수수료는 중개업소가 모두 가져갈 수 있도록 중개수수료 수익을 극대화 시켜줍니다.

중개 계약을 하면 임대인이 주는 수수료와 임차인이 주는 수수료를 두개의 수수료를 모두 가져갈 수 있습니다.

관리업체에서는 중개수수료를 포기하는 대신 중개업소에 이익을 몰아주고 중개업소의 적극적인 참여를 유도해 공실을 빨리 소진할 수 있게됩니다. 

 

중개업소 입장으로 관리업체에서 제공하는 매물장의 유용성

1. 일일이 매물을 찾기위한 노력을 줄일 수 있다. 

2. 계약을하면 임대인에게 그리고 임차인에게 양쪽에서 모두에게 수수료를 받을 수 있다.

3. 관리업체에서 퇴실정산을 대행해줘서 중개후 정산등 별도의 절차가 업어 중개만을 집중할 수 있다.  

4. 성격이 다른  임대인을 일일이 대응하지 않고 전문화된 관리업체 단일 채널을 이용하다보니 계약업무가 빠르다. 

 

반면 중개업소에서 관리를 하는 경우 

관리하는 건물의 매물은 자신의 매물이고 직접 중개하면 수수료 수익을 얻기 때문에 매물을 인근 중개업소와 공유하지 않습니다. 

그래서 상당기간동안 매물을 묵히게 되고 공실이 장기화 되어. 그만큼 임대인에게는 손해가 됩니다. 

그러면 중개업소에서도 매물장을 발행하면 되지 않겠느냐? 라고 반문할 수 있겠습니다만,

중개업을 하면서 공실을 공유핟다는 것은 같은 사무실에서 같이 일하고 있는 부장님이나 실장님에게 기회를 놓치게 하는 행위가 될 수 있어서

선듯 공유를 진행할 수 없습니다.   그래서 중개와 관리를 병행하는 업체에서 매물장을 돌리는 경우는 찾아보기 어렵습니다.

 ​ 

공실이 장기화 될 경우 간혹 매물을 공유하기는 하는데, 공동매물로 임대인이 주는 수수료는 관리를 하는 중개업소에서 갖고,

임차인을 주선한 중개업소는 임차인에게 중개수수료를 받는 방식으로 진행합니다.

아무래도 수익이 절반으로 떨어지다보니 소극적일 수 밖에 없고, 중개업소에서 공유하는 매물은 관리업체에서 찾다찾다 못해 가는 차선책일 수 밖에 없습니다. 

 

그리고 평택처럼 삼성전자 협력업체의 전속 계약을 하는 경우에는 임차인측의 수수료를 포기하는 경우가 더 많아서,

수수료를 반반 나눠야하는 경우에는 수익이 더욱 줄어들어서 

중개업소의 공동중개를 이용하지 않는 경우가 더 많다. 

 

중개업소 공동 중개 매물장의 문제점

1. 수수료를 나눠야 한다.

2. 좋은 매물은 이미 해당 중개업소에서 따로 빼서 관리하기 때문에 나쁜 매물만 있다.

3. 호객행위를 위해 허위매물이 올라와 이어서 매물을 신뢰하기 힘들다.

4. 손님을 뺏길수 있어서 위험하다. 

5. 입주고객에게 수수료를 받지 않기로한 경우에는 수익이 나지 않는다.

 

 

1년에 1번 계약을 갱신한다고 치면 1000개호를 관리하고 있다고 보면 하루 평균 3건의 계약을 진행해야합니다.

 평택 처럼 단기계약이 절반 이상을 차지하는 지역의 경우 약 9건 정도의 계약을 진행해야합니다.

그런데, 일반적인 중개업소를 방문하면 하루에 9건이상 계약을 성사시키는 곳은 찾아볼 수 없습니다.

잘해야 1주일에 2~3건내외가 최대치입니다.

 

 

 

방을 빨리 빼고 싶다면,

공실율을 조금이라도 줄이고 싶다면,

중개업소도 이용해야 겠지만, 인근 관리업체를 방문해서 내 매물을 매물장에 올려달라고 하는 것 보다 더 효과적인 좋은 방법입니다. 

 

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